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购房宝典   

政协委员盛赞个人合作建房:房价可便宜20%

文章类型: 购房宝典         加入时间:2005-3-8 10:06:41
全国政协常委、国务院参事任玉岭在分组讨论时,表态支持网上热议的这种建房模式

    据测算,个人合作建房比买商品房可以便宜20%

    在昨天的政协分组讨论中,全国政协常委、国务院参事任玉岭研究员提出,目前中国城市房价之高已经远远超出了居民收入的承受能力,对房价过高所引发的种种社会问题表示忧虑。如何解决这个问题,这位以关心民瘼而闻名的委员提出一个重要对策:积极支持个人合作建房。至此,个人合作建房这个话题终于由网上热议、民间探讨,正式走进了两会的会场。

    而在此前的2月,国家建设部住宅与房地产业司已经向北京、成都、南京、厦门、上海5市的城建和房管部门发函,要求报送5地目前个人合作建房的发展情况,以及当地部门对该现象的看法和建议等。引发两会代表委员和政府部门高度关注的个人合作建房究竟是怎么回事呢?有没有现实操作的可能性呢?这种现象的背后又反映了中国目前房地产市场怎样的现实呢?

    建房想法诞生于网上  

    一群人共同出资注册成立一家公司,然后买地、按照自己的意愿建房

    话题最早来源于一个网络上的“大同理想”。在这场轰轰烈烈的网上运动中,最具代表性、名声也最大的当属北京的于凌罡。于本来是一家著名IT公司的工程师。2003年12月1日,他在新浪、网易等多个知名网站的房地产论坛发了一个帖子。他说:“我是一个北京人,深刻体会到房子的重要性……现在,我打算在国家政策允许的范围内,组织大家集资盖楼……建立一个具有法人资格的,以协议为主、协商为辅,实行民主制度的非营利实体”。简单来说,就是一群人共同出资注册成立一家公司,然后以该公司的名义去买地、按照自己的意愿建房,然后每个人都成为最完整意义上的业主。

    于凌罡的帖子得到了热烈回应。有支持、有质疑,于凌罡在对网友的辩论和回复中,逐渐完善了自己的设想。到目前为止,他已经有了几百名坚定的支持者,并成立了一个名为“合作建房联盟”的民间组织。组织成员多为从事规划、建筑、金融等行业的年轻白领。3月2日,于凌罡在接受记者采访时称,该联盟的成员目前已经达到300多人。而且,正在积极进行注册公司。“一切都进行得有条不紊。”他对自己倡导的国内这种全新的建房模式充满了信心,认为这是大势所趋。

    价格优势特别吸引人

    据测算,合作建房比买商品房可以便宜20%左右

    对于为何会有合作建房的念头,于凌罡称是为了“让中国的业主站着活着”。因为在目前的模式下,中国所有的业主权益很难得到保障。他希望通过这种方式为业主争取到房屋的配套收益权、物业自主权和基本的居住品质。他解释说,按照法律规定,每个楼盘的楼顶广告牌、底层商铺、停车位等配套设施的收益,业主都应该有分配权。但是,在中国没有一家开发商能做到这一点。由于不采用节能的建筑材料,中国95%的城市房屋都达不到节能标准。“希望业主们能成为自己房子真正的主人。”

    但是,对于很多人来说,合作建房的诱人之处在于它极大的价格优惠。他认为目前房价远远超出了本身的实际价值。于凌罡的观点得到不少人的支持。全国政协常委任玉岭也表示,经过调查发现,北京近郊每平方米的清水房造价不会超过700元,四川遂宁一个县城广场边上新房的售价两年前是每平方米500元。由此看出房屋的真实造价很低。开发商利润、广告销售费用、机构维持费用和项目贷款利息,以及更多不透明的隐性交易,促成了房价的非正常高企。而如果由个人集资建房,这些费用自然可以免除。

    于凌罡的计划是,想要参与计划的每个人先支付15万元,利用这15万元,每个购房人可从银行贷款22.5万元,然后用这笔钱支付买地和建房的费用。建好房后,因底层商铺和附属商业设施也属于业主,可以用从商业设施中获得的租金来冲抵银行贷款。据测算,合作建房比买商品房可以便宜20%左右。

    于凌罡的合作建房联盟目前初步确定的目标是,在北京健翔桥、北四环一带买一片6000平方米的地皮,建造一栋带底层的跃层小户型住宅楼,地下两层是公共设施,地上2到15层为住宅。每层住宅高于4.8米,每户使用面积为60平方米。沟底预算费用9000万元以内,包含精装修,工程造价7000万元左右。从设计、到施工,以及财务都由专业的公司来做。

    个人建房面临三道坎

    于承认目前有政策风险、资金风险和管理风险,实施过程得循序渐进

    于凌罡的提议在网上抛出之后,众多的追随者团结在他的周围,而且他们在各自的城市开始了同样的试验。在上海,朱剑等一帮年轻人建立了“上海家园网”,南京也出现了“我爱南京自建房俱乐部”,成都的“大同花园”也开始筹建……每个城市的类似组织都已有数百人参加。

    在个人合资建房风起云涌的同时,质疑的声音也此起彼伏。比如,目前是否有法律政策支持?公司注册后,一个庞大且各怀心思的群体如何保持高效运作?靠什么来和实力雄厚的开发商竞争买地?

    面对这些质疑,于凌罡本人也承认合作建房目前有三大风险:政策风险、资金风险和管理风险。

    于凌罡认为,政府的支持是计划实施的前提。他向记者出示的一份公开信概括而颇具专业水准地介绍了自己计划的内容和可实施性。他说自己已经将这封信和其他资料转交给很多人大代表、政协委员和部门机构,而且随着媒体的报道,也正得到越来越多的舆论支持。他认为合作建房是大势所趋,相信政府会大力支持的。

    筹资是合作建房遇到的另一个关键问题。按照于的计算,需向银行贷款1亿多元,是否有银行愿承担此风险呢?于表示可能把公共财产作为抵押物取得一部分贷款,并尝试更多的融资手段。据闻,日前中国民生银行中关村支行行长纪乃方明确向媒体表示,该行会对合作建房提供支持。

    但在贷款没能真正到手之前,质疑者最没信心的是“凭合作者凑份子是否够实力和开发商竞买土地?”于凌罡表示并不担心,按300个合作者算,他们最初就可以筹集到4500万,这笔数目并不太小,他认为中小开发商不愿意拿这么多资金盖一栋楼或者一个项目,而大开发商对此不会有兴趣。

    最后一个关键问题就是团队管理问题。如何保证兼顾几百人的利益,实现公平和效率?于凌罡称已建立一套完整的制度保障体系,包括联盟大会、筹委会、法律组、秘书组、财务组等。大会将实行民主决策,并实行一种分次定向转账制度,每月20日财务组公示项目申请表,每个出资人可以查,有异议的可以提出修正性的建设意见。于凌罡表示如果出资人能为项目节省资金,将给予节省资金3%的奖励。

    于凌罡认为,合作建房“百分之百能成”,但实施的过程“得是循序渐进的”。

    合作建房拷问混乱房市

    政府要引导合理的房地产发展,保证百姓的安居权

    个人合作建房的前途尚难预见,一些专家认为个人集资建房的出现是与我们提倡的住宅专业化开发背道而驰的,因此不会成为主流。但不可否认合作建房的热议,反映出许多购房者对房地产市场价高无序这一现状的不满和迫切改善住房水平的强烈愿望,传达出一个积极重大的社会意义。

    全国政协常委任玉岭说,在北京四环之外,买一套80平方米的房子也要50万元以上,按家庭年收入4万元计算,房价也是其12倍。何况很多低收入者根本达不到4万呢。尽管如此,建设部有关人士还是估计,今后10年房价还有3-5倍的上升。“长此下去,百姓怎能安居?城市化如何推进?”因此,他认为个人合作建房是一种好的应对方式,“希望有关部门尽可能优先地提供建房土地,银行也应该放宽借款条件,简化手续”,支持这一新生事物,为实现“居者有其屋”做出贡献。


 

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出处:《南方都市报》
   
 
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