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夫妻俩共同贷款买房 巧用主贷人减少人祸损失

文章类型: 装修流程         加入时间:2005-3-8 10:02:18










申请住房按揭贷款的时候,很多夫妻都会为在“贷款人”一栏里填入谁的名字犯难。银行信贷部的工作人员告诉前来申请住房贷款的大刘夫妇,“贷款人”里只能填入他们中的一位的姓名,由他或是她来充当我们常说的“主贷人”,而另外一位可以作为共同贷款人,一起承担贷款。

    由谁来做“主贷人”?很多夫妻都觉得,房屋按揭款其实是两个人一起来偿还,不用分什么你我,填谁的名字都一样。大刘的太太还打趣道:“你来做主贷人吧!要是以后你有了外心,住房贷款也就由你一个人来扛,算是对你的惩罚。”

    其实,人们对于这种“主贷人”和“共同贷款人”的认识上,还有许多不甚了解的地方和误区。在确定夫妻中的哪一位做“主贷人”的问题上,也有不少值得关注和考虑的细节。

    为何申请共同贷款

    银行的业内人士告诉记者,“主贷”和“参贷”都是不标准的称法。在银行的住房贷款合同中,一般只把夫妻中的一方设为“贷款人”,另一方可以作为“共同贷款人”。对于“共同贷款人”,不仅要求是为“贷款人”的直系亲属(夫妻、子女、父母),还必须为住房贷款抵押物的房产的所有者之一。但是,这一条对于夫妻来说是个例外,即使房产证上只有夫妻一方的名字,另一方也可以作为住房贷款的“共同贷款人”。举个例子,即使大刘夫妇购买的住房产权证上只有大刘的姓名,刘太太也可以申请成为住房贷款的“共同贷款人”。

    为什么要设立“共同参贷人”呢?主要的原因在于扩大贷款的额度。现在不少银行在审批住房贷款的时候,都要求每个月的还贷额不能超过贷款人月收入的一半。像大刘家申请的住房贷款,每个月需要还款3500元,而大刘的月收入在6000元左右,不能达到银行的这项要求。刘太太一起来贷款的话,这个问题就迎刃而解了,虽然在教育机构工作的刘太太月收入不高,2500元上下,但是两位贷款人的月收入和达到了8500元,超过了每月还贷额的两倍7000元,因此符合了银行发放贷款的基本要求,如果其他条件都满足的话,他们就可以成功地申请到银行贷款了。

    还有一个值得关注的因素当然就是住房公积金。夫妻一起去申请住房贷款,可以提高公积金贷款的额度。与商业住房贷款相比,公积金贷款的利率要低1.07个百分点,夫妻共同申请住房贷款,可以使用的公积金贷款比例提高了,为住房贷款所需要支付的利息自然也会减少。

    “主贷人”也要年轻化

    那么到底谁来当“主贷人”,谁来做“共同贷款人”呢?这个问题我们可以从几个方面来考虑,年龄就是其中的一个因素。在商业住房贷款中,对于贷款时间和年龄的加和有这样一条规定,“主贷人”的年龄加上住房贷款的年限,男性不能超过65,女性不能超过60,住房贷款的期限最长为30年。所以说,丈夫超过了35岁,妻子超过了30岁,年龄是在选择谁当“主贷人”的时候需要考虑进的因素。特别是有的夫妻,如果每月的还贷能力有限,希望通过尽可能长的贷款期限,来减少每月的还贷压力,以不影响生活中其他的资金需求,像是子女的教育费用,养老金的储备等等,在选择“主贷人”的时候,要把夫妻中符合更长贷款期限要求的一方,作为住房贷款的“主贷人”。

    我们还是来看看陆先生和陆太太在住房贷款中遇到的问题吧。陆先生属于典型的“晚婚”,原本抱定独身主义的他,年过40岁后才邂逅了现在的陆太太,陆太太虽然比他小15岁,但是温婉贤淑,让陆先生改变了自己的单身态度。去年陆先生和太太看中了位于中山公园的一处楼盘,社区的建设堪称一流,周边的配套设施、交通也是没话说,自然房价也是不菲。陆先生去申请住房贷款的时候,银行的工作人员告诉他,根据贷款期限和贷款人年龄的总和不能超过65岁的规定,今年已45岁的陆先生,申请60万元的住房贷款,最长的贷款期限只有20年,这样陆先生夫妇每个月的还贷额要达到4058元,加上正常的生活花销2500元,这对于他们来说,还真有点喘不过气来。但是如果换用陆太太作为“主贷人”,陆太太较陆先生要年轻不少,根据银行对于住房贷款年限加上年龄的总和的规定,他们可以申请到30年期的住房贷款,每个月的还贷额度为3332元,可以起到减少一部分还贷压力的作用。

    看来,虽然同样是夫妻两人一起申请住房贷款,不同的“主贷人”,换来的待遇可不一样,“主贷人”也要年轻化。

    巧用“主贷人”减少人祸损失

    共同去贷款,但是住房贷款涉及到的细则,也值得很多夫妇仔细揣摩,住房抵押贷款综合保险就是其中的一项。

    在签订住房贷款合同的时候,银行都要求贷款人购买一项住房抵押贷款综合保险,这项综合保险涵盖了两个方面,一是财产损失保险,当抵押的房产出现规定范围内的财产损失,例如火灾、暴风雨、坍塌等,保险公司将承担财产的损失;还有一项就是还贷保证责任险,要是贷款人发生意外导致死亡或是伤残的时候,保险公司也将承担剩余的还贷责任。

    但是,仔细查看保险条款,我们可以看到,还贷保险责任险只保障“主贷人”发生意外或是伤残的情况。在去年的一次意外事故中,小狄的丈夫不幸遇难于异乡,失去亲人,给小狄不仅带来的是情感上的伤痛,还有沉重的财务负担。小狄和丈夫在几年前购买了一套80万元的房产,每月要向银行还贷3500元。因为丈夫的收入比较高,这笔贷款倒是没有给家庭带来什么特别大的负担。因为小狄自己是在银行工作的,在申请住房贷款的时候,“主贷人”就由小狄来当了,丈夫是共同贷款人。因为小狄觉得自己在银行工作,用自己的名字申请住房贷款,办理手续的时候方便一些,。而丈夫遇难后,小狄到保险公司要求索赔,由保险公司承担剩余的贷款额,却遭到了保险公司的拒绝。保险公司指出,还贷保险责任险保障的是“主贷人”遭遇伤亡的情况。在小狄和银行所签订的住房贷款合同上,小狄是“主贷人”,也是保险条款所保障的唯一对象。因此,小狄丈夫的意外身亡不属于赔偿的范围。面对和自己的月收入相差无几的还贷额,小狄欲哭无泪。

    小狄的遭遇让人同情的同时,也为我们敲响了警钟。我们都知道,家庭中最先考虑的保险品种,应当是“顶梁柱”的意外险。因为“顶梁柱”的收入占了家庭收入的主要部分,一旦发生意外的情况,将会给家庭带来不可估量的财务负担和损失。在考虑谁当“主贷人”的时候,也要把住房抵押贷款综合险这个因素考虑进去。还贷责任险的设置,实际上是为“主贷人”购买了一份“最高赔偿金额等于剩余贷款额”的意外险。现在不同的保险公司对于意外险的费率规定不一样,一般是在保额的0.1%~0.2%,让家里收入较高的一方来当“主贷人”,也就为“顶梁柱”购买了一份意外险,相应可以减少意外险的支出。

    婚姻触礁后谁来承担债务

    曾经有一位婚姻专家在进行调查后发现,一起贷款买房的夫妻离婚率相对较低。这个结论,乍听起来有点让人发笑,但是细细想来确实如此。涉及到了共同的财务负担,家庭在解体的时候可能就要面对更多的实际困难,如何解决住房贷款的问题就是其中的一个。

    黄先生在经历一场“中国式离婚”后,与妻子10年的婚姻划上了句号。在财产分割的时候,黄先生认为住房贷款是以前妻的名义申请的,自己既不是“主贷人”,又没有共同参加贷款,法律上没有偿还这项债务的义务,尚未偿清的20万元住房贷款应当由前妻来偿还了。真的是这样吗?贷款合同上没有自己的名字,就不用承担偿债义务吗?答案显然是否定的。就和婚后夫妻取得的财产属于共同财产一样,婚后他们的债务也是共同债务。无论黄先生是否是“主贷人”,是否共同申请了住房贷款,他都有偿还住房贷款的义务。只有当房产判定由离婚后的一方所有,黄先生才可以提出变更住房贷款人的要求,解除自己偿还贷款的义务。如果单方面地认为自己没有参与贷款合同,就不用继续履行偿债的义务,无疑是他对住房贷款理解上的误区。

尹娟/文




 
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出处:《理财周刊》
   
 
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