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开发商如何看《物权法》:过早确认产权风险大-济南房产网,济南二手房,济南房产信息,济南租房
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开发商如何看《物权法》:过早确认产权风险大

文章类型: 政策法规         加入时间:2005-3-2 8:54:59





    《物权法》自草案出台以来一直都是媒体讨论的热门话题,草案中有很多条款都是与房地产有关的,其中有一些问题是参与讨论的专家学者们比较关注,争议也比较大的,如确认预登记的法律效力、住宅改商是否需其他业主的同意等。

    律师:确认预登记保障业主利益

    据广东伯方律师事务所律师陈敏介绍,《物权法》目前尚未通过,其草案也有很多争议,其参与过两次《物权法》的讨论,其中有关房地产的较受关注和争议较多的内容有以下方面:

    1、有关建筑物区分所有权的规定,将会为解决物业管理纠纷提供法律依据(如规定业主对建筑物公共部分管理的表决权的确定、规定将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房或将共有部分改变用途应当经全体建筑物区分所有权人同意等)。

    2、不动产登记制度的规定,包括不动产所有权登记生效;利害关系人对不动产登记内容可提出异议,并将异议记录在登记簿上,以防止登记权利人转移财产;预售商品房预告登记后,发展商将商品房再次出售无效;基于对登记的信赖而进行的不动产交易不受其前一手产权取得瑕疵的影响;以及登记机关提供查阅的责任、登记错误时的赔偿责任等。

    3、规定建筑物的屋檐滴水,不得直接滴注于相邻的不动产;安装空调等设施,不得因滴水、噪音对相邻的权利人造成损害等。

    陈认为,确认预登记(即预售契约)的法律效力是其中一项重要精神,这为确认在房产证出来以前业主对房产的所有权提供了有力保障。

    发展商:过早确认产权风险大

    对于是否该确认预登记的法律效力,发展商则有不同意见。锦绣香江营销部副总监戴晓峰认为,如果预登记可以确认业主的产权,那么发展商将承担更大的风险,因为业主给了首期签订预售合同以后还有很多后续的事项要办理,有些环节会直接影响业主是否能拥有房屋的产权。例如,办按揭的业主需要通过银行的按揭审查,如果申请失败,就属业主违约,合同当解除,业主自然就无法拥有房屋的产权;一次性付款的业主如果给了首期后不给后续的款项也当不成房子的产权人。如果,在签订预售合同后就确认业主对房屋的产权,那就代表着发展商再无对房屋的处置权,万一出现以上业主违约的现象,重新确认产权也需要花费一定时间,发展商也就可能错过再次出售房屋的最佳时机。另外,戴也担心,在给首期就确认业主产权后,业主是否可以自由对房产进行买卖?发展商的权益谁来保障?

    此外,对于《物权法》草案中最近比较受关注的公共设施权属问题,戴认为,现在对公共设施的产权问题,政府已有比较清晰的规定,一般楼盘的会所、车库等公共设施都是发展商所有,并未进入公摊,业主对这些问题有疑问是因为不了解相关规定,因此,政府加大力度普及公摊的知识和法规才是比较重要的。

    《物权法》草案相关规定

    第十六条权利人及利害关系人认为不动产登记簿记载错误的,有权申请异议登记。登记机构应当将该异议记载于不动产登记簿。自异议登记之日起三个月内,申请人未向登记机构申请更正登记的,该异议登记失效。

    第十七条 异议登记后,记载于不动产登记簿的权利人在异议登记期间不得处分该不动产。异议登记不当,造成权利人损害的,权利人可以向异议登记的申请人请求损害赔偿。

    第六十九条 建筑物区分所有权人,对于已摊入销售成本的物业管理用房、商业用房等建筑物,以及小区内的场地享有共有的权利,就该不动产有共同管理的权利,维护、修缮该不动产的费用由有关共有人承担。

    第八十一条 不动产权利人因铺设电线、电缆、水管、煤气管等管线有必要利用相邻土地、建筑物的,该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。

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出处:《民营经济报》
   
 
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