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买房新招:小房子 小铺子 小本淘得金中金

文章类型: 装修家居         加入时间:2005-2-23 10:32:35
在新春佳节里得到一个“大红包”,当然是开心不过的事情。不过,再大的“红包”也有用光的一天,只有将其投到适合的投资品种里去,才可能“涨涨涨”!如果想要买到今后几年能给你带来丰厚收益的不动产物业,让我们来教你几招买房新招。

  方案A:住宅小户型

  就目前的沪上住宅而言,本小、风险小但利却不小的小户型以完备配置、较小面积、较低总价的四大法宝,再次在市场上得宠,成为投资的热门产品。综观上海房市,小户型投资一般集中在三个区域,即中心区域(黄浦、静安、卢湾)、西南角和浦东中心区,其中以浦东为最多。

  ★中心区域(黄浦、静安、卢湾)

  随着土地供应减少,土地的不可比拟性使其价值更为显现无遗,地理位置优越且房源稀少,因而价格矜贵,不但买房难和因此导致的卖房不易,就连租房价格也令人却步。

  ★西南区域

  上海西南区域,徐汇、长宁今年二手房市场一直处于活跃状态,特别是徐家汇、古北等板块。该地段生活环境相当理想,居住品质较高,重在追求生活质量而轻价格的高级白领和境外人士是稳定的客源,因此在这种地段一掷千金投资小户型是可为的。

  ★浦东

  浦东中心区小户型有持续供应,但由于地理位置优越而价格偏高,即使是总面积较小的商品房,总价往往也超过预期。投资新房对资金实力具有一定的要求。值得一提的是,当地的二手房市也是投资者不错的选择。

  近年来浦东一直是二手房供应大户,去年二手房价格较前年有较大幅度攀升,预计今年仍有一定上升,但较去年增幅有约5%的下调。

  陆家嘴功能区交通便利,有近40多条公交线路,加上轨道交通二号线、四号线(在建)、大连路隧道、延安东路隧道、复兴东路隧道和南浦大桥,环绕四周,使从浦东到浦西的交通变得四通八达,该区域生活服务配套设施完善,虽说大多房源有一定房龄但周边配套齐全、交通便捷,特别是社区生活很成熟,适宜出租给新上海人居住。

  投资宝典

  ★准备出租应避免沿街

  要选对投资的小户型房源以满足今后的长线投资,必须对房源进行认真的筛选,不能对地段好的房子蜂拥而上,如果是准备用来出租的,就要避免购买靠近交通繁忙的沿街。

  ★了解楼盘的前世今生

  GVAI分析师提醒买主,选择小户型一定要注意了解楼盘的“前世今生”,很多小户型楼盘是无奈之下的产物,是由烂尾楼改造而来的。买这样的房子的客户必须要注意产权时效、有无产权纠纷、房屋质量,特别是对于原来的一户被一隔为二的,有否两户共用一个产权证的现象至关重要。

  ★房型虽小掂量要长远

  购买小户型无论自住或是投资,拥有的时间都不会太长,一般都是以5年为限的,即使可能预备将来留给老人住,或只是用来出租,最终都会走向二手房买卖,也就是说小户型生来还是为投资而建的。“在买入的时候,购房者应该要考虑到转手时候的各个因素;即使是自住者,还应适当掂量其长远价值变化。”

  方案B:商业地产

  相对于投资住宅而言,今年选择投资商业地产似乎更值得期待,其中以办公楼和商铺为主。

  办公楼:

  上海的住宅已经到达比较成熟的状态,房价每年的增幅约15%左右;而写字楼整体销售的市场才刚刚起步,潜力很大。虽然目前办公楼的供应有所增加,但其供应量在整个商品房供应中所占比例仅为8%,与发达国家近20%的比例相比仍有一定差距,存在较大发展空间。

  今年上海写字楼的租赁势头仍被广泛看涨,供求两旺,特别是在闹市黄金地段。去年末零售业已全面开放,今年初保险业也在各地开放,这些行业已经带来了对办公楼的巨大需求;而临近2006年的金融业开放,众多跨国企业、金融机构更是把上海作为投资的首选地,上海甲级写字楼强劲的市场需求将会延续。据全球知名物业GVAI显高物业的最新分析,上海甲级办公楼空置率目前已经降至6.9%。

  商铺:

  上海商铺物业开发量也将保持稳定增长,商铺市场的供求紧张关系趋缓,商铺资源的稀缺性得以缓解。

  其中商铺供应出现明显的外移趋势,聚集程度降低。目前本市各社区商铺行情看涨,中心城区裙房商铺供应充足,小面积分割商铺受到众多投资者的青睐,主题商铺也日益走热。

  在这样的走势下不难看出,大型shoppingmall的市场开发开始需求谨慎,加上市民传统的消费习惯,小型商业投资越来越有市场。同时,随着城市规模的扩张,郊区商业地产前景良好,在投资者中日益吃香。

  据分析,主要区域商铺租金都将稳步上升,各主要区域的出租率也将有不同程度的上涨,投资回报率保持在10%左右。

  热点区域

  今年商铺市场主要看点是五角场、南站商业区。

  ★五角场

  商圈的落成将有利于促进东北片的商业繁荣,带动商圈内商铺的进一步升值,但在五角场核心商圈中,原有的商铺投资机会正随着市场、组织机构的变化而变化,可售商铺上市量极低。

  ★上海南站

  这是一个潜在的巨大商圈,建成后将拥有大量的酒店、商业零售、写字楼等设施,但是商业气氛不成熟,且周边缺乏相应的商务环境,为吸引投资带来一定阻力。

  投资宝典

  ★办公楼不贪便宜、赶潮流

  通过对去年办公楼供应的分析发现,单价在8000-15000元间的中高档(即处于低档与甲级涉外写字楼的标准之间)办公楼占到了整个供应量的59%,无论从供应还是需求上都相对比较旺盛,而一些低档办公楼由于内部商务设施不到位,将逐步被时代所淘汰。

  因此在选择时,不能因为低档办公楼初始价格较低而盲目投资。

  就现今的发展形式来看,办公楼强调生态型、智能化、功能型、大开间或精致小户型已是必然。

  ★商铺黑马出现在城市边缘

  据GVAI资料预计,由于市区土地供应的总量减少,市中心商铺将炙手可热;而随着城市扩张,郊区商业地产如郊区新城、中心镇商铺将集中上市,城市边缘区的租金年内会有明显涨幅。

  ★铺价与收益或成反比

  另外,商铺的初始售价也会直接影响投资收益———初始售价越高,投资收益率越低,资金风险也越高。要结合各项地理和经济潜力因素进行综合评估,不能光看价格而应选择性价比高的,或发展潜力较乐观的进行投资。

  ■链接

  商业地产黑马

  另类写字楼———商务中心:由于租期灵活、租金随租期而定,适合作为不少国外厂商企业的办事处、新公司筹备处和小公司或外地公司驻沪办事机构,是一种省钱省时间机动的操作平台。

  社区商铺:由于投资回报稳定、经营方式灵活、经营内容广泛,相比其他商业地产产品,社区商铺风险较小,近期受到广大投资者的关注而逐渐升温。据推测,随着人口的不断迁入,社区商铺的价格还将不断上涨,升值空间比较大。

  沿街商铺:受市政规划的限制和中心城区土地供应总量减少的影响,未来沿街商铺,尤其是中小型商铺将有一定的稀缺性,实属投资好对象。
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出处:青年报
   
 
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