[提要]随着人民币的升值，以人民币标价的土地和房屋的资产价格必然随着人民币升值预期的不断增加而愈发具有吸引力，而这会促使房价进一步上涨。那么我们现在关心的就是，未来房价的涨幅究竟会有多大？上升周期会持续多长时间？国家的宏观调控又会以什么方式出现？

    国务院发展研究中心市场研究所廖英敏表示，随着贸易顺差不断扩大，外汇储备不断增长，流动性过剩累积的更多，社会资金涌向有增值潜力的资产，不断推高资产价格，包括房地产价格和股票价格。北京著名经济学家孙飞博士在接受记者采访时表示，房价上涨的速度会与各地的国民经济发展水平相当。孙飞说：“房价的上涨速度会与国民经济发展水平、居民收入增长水平等持平，甚至可以略高于这个水平，也是可以接受的。”

    从现实情况来看，国家从2005年3月份开始正式对房地产市场进行宏观调控，而紧接着在2005年7月份宣布人民币升值。虽然随后有国外热钱开始追逐房地产项目，正是因为如此，即早有“紧箍咒”在施展作用，虽然房价在振荡之后又反弹上涨，但是其涨幅一直不大。由此不难判断，可以预计未来房价的涨幅将会得到一定控制，不会出现诸如日本、中国台湾地区那样的大起大落。

    利率杠杆成调控主要手段

    在今后一段时间内，国家将以利率的价格杠杆作用来对楼市进行调控，这是投资者需要当心的地方。

    种种迹象表明，国家对房地产市场的宏观调控的力度不会减弱。宏观调控的目的不言而喻，为的是保证房地产市场的持续健康的发展，因此虽然目前已不再有更多的新的政策出台，但是这根紧绷的弦已不会放松。

    廖英敏在接受记者采访时表示，此前国家已经出台了不少宏观调控政策，因此今后一段时间内，不会再如此密集地出台政策，现在要做的就是深入执行这些政策，同时在改善供应结构和抑止投机方面下功夫。廖英敏说：“保障中低收入者的居住需求，这是政府需要解决的问题，要完善保障机制，因此我认为未来国家会加大廉租屋、中低价房的建设，来改善供应结构。”

    社科院金融研究所研究员易宪容在接受采访时则表示，未来对房价影响最大的是利率的调整。他分析认为，由于住房是一种异质性流动性差的投资品，利率的变化对住房的投资者十分敏感，特别是当住房的投资者预期到央行货币政策让利率进入一个上升的通道时，投资者不会贸然地进入房地产市场，甚至会把手中的住房尽早出手。对于住房的消费者来说，利率进入上升的通道对他们的影响更是会大，因为他们多数人都是通过长期住房按揭贷款进入房地产市场的。在这种情况下，他们不仅会推迟进入房地产市场，而且压缩对住房的需求。如果这种情况出现，住房的需求减少，供给增加，上调利率对房地产市场的巨大影响自然显现。

    易宪容曾对房价与利率之间的关系做出过如下论述：因为房价的快速上涨，必然会使得投资者在低利率的条件下借助方便的银行金融杠杆进入市场进行投资，而银行也更加愿意对信贷规模进行扩展。为了遏制这种状况，只有上调利率标准。

    所以，央行上调利率对房地产的影响不可忽视，至于影响有多大，关键是看央行的进一步利率政策。如果中国利率进入上升的通道，那么央行上调利率对房地产市场的影响应该会十分明显的。2006年美